Начало текущего года не задалось… Ни для нас, ни тем более для российских девелоперов. Львиную долю, которых представляют, простите за тавтологию, представители власти. Депутаты, мэры, губернаторы, жены мэров и губернаторов, их друзья, любовницы, сыновья и прочая нечисть.
Так сложилось, что максимум на что хватает интеллекта представителям власть имущих, чтобы приумножить свои богатства, это воткнуть на пустыре унылую многоэтажечку и получить более 200% прибыли. И это не удивительно, учитывая, что для большинства россиян голубая мечта, это взять ипотеку на 30 лет и заиметь свой бетонный мешок, где-нибудь поближе к центру, рядом с остановкой или метро. В начале года, значительно упал спрос на новые квартиры. Следовательно, доходы застройщиков сократились.
А как известно, для диктатур и автократий, типа нашей, крайне рисковый процесс это когда номенклатура начинает переживать за свое благосостояние. Могут выборы не подделать, или чего хуже, назвать имя Навального в слух. Поэтому «наверху» решил как-то спасать ситуацию. Желательно за счет обычных граждан.
И нашли изящное и эффективное решение. Снижение и субсидирование процентной ставки по ипотеки.
Во-первых, снижаем ставки, и за счет налогов (денег граждан), компенсируем банкам недополученную прибыль.
Во-вторых, мы оживляем строительную отрасль, и народ начинает скупать квартиры еще на 30% дороже.
А гражданин "Вася", как обычно, за все платит.
А теперь немного цифр и графиков:
И еще немного математики:
Если условный Вася хотел купить в начале года квартиру за 2 млн. в ипотеку то он бы заплатил.
2 млн. * 20 лет * 10% годовых = 4 632 103
то в конце года он заплатит
2 млн. * 30%(увеличение цены) * 20 лет * 8,9% = 5 574 220
Почти на 1 млн. больше.
Так еще и спрос вырос к концу года, как будто и нет никакого экономического кризиса. Вообще общество с восторгом восприняло новость о снижении ставок по ипотеке. Россиян очередной раз поимели. Но как известно россиянин не мамонт, хотя демографическая ситуация говорит об обратном.
Чем ниже ставка по ипотеке, тем выше стоимость квартиры. Спрос толкает цены вверх. При этом повышение ставки понижает спрос и, соответственно, цену. То есть: "А вы, друзья, как ни садитесь", пока экономика не начнет расти, квартиры останутся недоступны. Более того, дешевая ипотека, это адовая подляна для рынка, она раздувает пузырь плохими кредитами (без шансов на погашение). Один мой знакомы риэлтор уже повесил часы с обратным отсчетом.
Это очевидные вещи, но Путину нужны хорошие новости для россиян. Когда все лопнет к хуям, все равно виноват будет Байден.
да нихуя не лопнет, просто кто взял под низкий процент тот отдаст меньше. ахуетительная аналитика просто, уровня /b
просто кто взял под низкий процент тот отдаст меньше.
В стране единорожков - да. В РФ разница выплат по процентам, компенсируется ростом стоимости квартиры. Выгоднее кредит под 12% на 2 миллиона, чем под 7% но на 4 млн. При этом во втором случае кредитор еще и убытки может понести.
Выгоднее кредит под 12% на 2 миллиона, чем под 7% но на 4 млн
Я смотрю у вас уровень экономического образования уровня еля :D
Естественно чем больше сумма тем больше денег нужно отдать, но в % соотношении это не так)
И, допустим, хочешь ты нормальную квартиру за 10кк, а у тебя только 5кк то ипотека это выгодно
Я смотрю у вас уровень экономического образования уровня еля :D
Смешно, да.
Естественно чем больше сумма тем больше денег нужно отдать, но в % соотношении это не так)
Вы издеваетесь? 120 тысяч с миллиона против 140 с двух.
И, допустим, хочешь ты нормальную квартиру за 10кк, а у тебя только 5кк то ипотека это выгодно
Большинство заемщиков отталкиваются от размера месячного платежа. Рынок как раз на этом и балансирует. Если человек готов отдавать за квартиру 20к в месяц, то можно как угодно играть ставками, цена на квартиру подгонит платеж к этой двадцатке. Проблема в том, что вырастает размер долга. Если вы взяли у банка 2 миллиона, то и должны 2 миллиона. Если взяли 4, то и должны 4. Если в обоих случаях вы готовы их обслуживать, то вообще пофиг. Но доля риска не возврата кредита всегда есть. И если раньше это было 2 миллиона, то теперь 4 миллиона. Понимаете в чем подвох?
Проблема в том, что банк занимает эти деньги, чтобы потом передать в кредит физику. Плательщик может помахать ручкой и сказать, что он не может платить. Банк так просто помахать ручкой не может, а ведь на нем такой же долг. Чем больше кредиты, тем выше долговые обязательства банков, либо перед ЦБ, либо перед другими банками.
И почему же это пузырь
Потому что растет доля невозврата, а при низкой процентной ставке, покрыть его хорошими кредитами не получится.
я не понимаю связки между "низкая ставка" и "люди не возвращают кредиты". Почему?
Временной глобус
ставка снижается - ипотека становится популярнее - с популярностью приходят те, кто по каким-то причинам могут перестать платить - из-за сниженной процентной ставки компенсировать вероятные потери становится сложнее, а их доля от общего числа заемщиков растет
то есть типа логика, что дельта в 3-6% по ставке приведет к тому, что набегут люди, которые думают, что эта дельта позволит им расплатиться, а на самом деле они все равно не вывезут?
то есть типа логика, что дельта в 3-6% по ставке приведет к тому, что набегут люди, которые думают, что эта дельта позволит им расплатиться, а на самом деле они все равно не вывезут?
Не вывезут. Мои выплаты по ипотеке постоянно снижаются (по 100 рублей в месяц). За 10 прошедших лет (13 на самом деле), размер выплат упал на 12 тысяч (15 на самом деле). Доход так же немного подрос, где-то тыщ на 10. По логике, мои доходы за 10 лет выросли на 25 тыщ. В реальности, мое материальное положение ухудшилось, так как инфляция сожрала все выгоды, доходы за ней просто не поспели. И я продолжаю ужиматься в тратах даже больше, чем в первый месяц после взятия ипотеки 13 лет назад.
Но у меня платеж дифференцированный, а при аннуитетном платеже никакого падения выплат не будет. Через год два, набравшие впритык ипотек, начнут массово задерживать платежи (голодать никто не станет).
Временной
в какой-то мере да
плюс так как народу бежит много - цены на квартиры растут, что тоже способствует возможному повышению доли неплатящих
Временной
В смысле, что такие точно будут, но достаточный ли масштаб, чтобы говорить, что это пузырь?
Пока не лопнет - не узнаем
А каждой экономической Кассандре доверять сложно, потому понимать будем постфактум
Временной
ну возможно пузырем еще кличут потому что растет слишком быстро и там, где казалось бы, расти не должно - посреди ковидного кризиса и на фоне 7 лет прорывов и побе...падения доходов
Ну как это спорная? Тебе пишут, а ты не веришь!?
Это же широко известный факт, что дешёвые кредиты возвещают хуже чем дорогие.
Давай не будем вспоминать про страховку и то, что даже ипотечную хату можно продать, ну и сделать это на фоне, как тут написано, высокого спроса будет не сложно.
При растущей экономике, очевидно, вовлекать все большую часть населения в ипотеку, делая ее доступней - дело хорошее. Но при падающей или стагнирующей - раздувание пузыря. Реальные доходы граждан падают года так с 12-13-ого, а сейчас вообще кризис.
Да вы заебали) Была ставка 12% все ныли "А ВОТ В ЕВРОПЕ 2%!", сделали льготную ипотеку от 6.5% - "ОБМАН! ГОСУДАРСТВО ОБМАНЫВАЕТ". Вы совсем куку епта?)
о, нормальный текст подъехал. мысль понятна, спасибо. хотя не очень понятно, почему это обман или очень плохо - ипотека все таки не дешевая, даже с субсидиями. кроме того есть вроде другие инструменты, которые независимо от ставки позволяют не накапливать хуевые кредиты. короче, почему бы и нет? если краткосрочно и аккуратно подогреть рынок, чтобы строительная отрасль не посыпалась
если краткосрочно и аккуратно подогреть рынок, чтобы строительная отрасль не посыпалась
Окончание действия этих ипотечных костылей все равно приведет к тому, что строительный рынок начнет сыпаться. Плюс к этому еще и банковский сектор потеряет кучу денег из-за адовой реальной инфляции.
Потому что накупят всего и вся под растущий спрос, а с падением сядут куковать, потому что квартиры перестанут хаотично скупать.
аргументация хуевая. учитывая колоссальную урбанизацию, и в целом, дефицит ликвидной жилплощади. и я не уверен, что доля спикулятивных приобретений жилья большая. кажется она вообще ничтожная
11% при ставке рефинансирования ЦБ в 4,25 это не низко. Для России за её историю - низко, для мира - нет.
Беда рынка в ограниченности предложения (зайти на рынок недвиги сложно). Из-за него цены высокие. Если бы к марже застройщиков допустили больше людей, ух как разогналось бы строительство.
Для России за её историю - низко, для мира - нет.
В мире низких процентных ставок нет такой инфляции.
Беда рынка в ограниченности предложения (зайти на рынок недвиги сложно).
Вот именно. Вместо устранения препятствий для строительной отрасли, у нас все решают откровенно популистскими методами.
В России нет прямой зависимости цен на квадрат и цены за доллар
Большинство проданных квадратных метров на рынке это вторичка, я давно наблюдаю за динамикой цен, в баксах наши квартиры постоянно дешевеют
От этого цены на 30% не повысились, даже в москве. Они вообще за время кризиса почти не изменились.
Не изменилась цена на 30% на первичке. Вторичный рынок изменился, но кто это будет покупать ?
это скорее был риторический вопрос про способность принимать долгосрочные решения. а что по деньгам получается, аренда и ежемесячные взносы по ипотеке одного порядка?
Сейчас вроде сделали возможность взять ипотечные каникулы при потере работы например. Но вообще если ты живёшь без своей хаты ты по любому зависим от ежемесячного заработка, что за съёмную, что за ипотеку. С ипотечной думаю проще у плане того что зависишь сам от себя (а не прихоти арендодателя сколько и за сколько сдавать), платеж не поднтмут как по аренде, можно ремонт сделать и мебель купить и тд. То что в России процент высокий следствие высокой инфляции, при высокой инфляции выгоднее иметь дешевеющие долги
меня скорее пугает привязка к одному месту. со съемной хатой ты можешь жить в любом городе и следовать за работой, а с ипотекой ты немного привязан к одному месту.
Купи в удобном месте. Я когда покупал первым фактором выбирал чтобы рядом были вся транспортная доступность, от велопарковки и стоянки каршаринг авто у дома до метро/автобусов в 5 минутах. На дорогу в итоге в любые места Москвы трачу меньше времени, чем когда жил на большинстве съёмных
а если тебе завтра предложат работу с зарплатой в два раза больше, но в питере? или позовут за бугор?
1)гибкий рынок - значит продать легко
2)если сейчас не продается годами, значит цена не рыночная
Ну, не за ту же цену, но цена 1 сотку будет ниже.
То что большие площади удельно стоят дешевле - норма. Так по всему миру вне зависимости от экономической ситуации/развитости страны и тп.
Это просто говорит о том, что экономических агентов готовых приобрести большие площади - меньше чем тех же агентов готовых купить меньшие площади.
Т.е если бы индекс джинни был в стране равен 0, то такой перекос в теории не был бы, а удельная цена квм была бы одинакова
Сложно попасть
Если ужиматься ради 1.5-3% стоимости, то да, можно продавать и пол года и больше (если ещё корректировать цену вверх относительно хода рынка)
Но это уже беды с бошкой продающих.
Это называется не гибкий, а другими словом. Не могу его найти. Гибкий это про то что все можно продать и все купить без особых трудностей.
В терминах рынка валюты - волатильный рынок.
Ну на такое чудо, даже однокомнатное, надо 10кк+ готовить. Имхо, дорого. Проще за 40 к снимать и ждать когда цены на недвигу пойдут вниз. Но я могу ошибаться.
В среднем по России на одного человека приходится 25 кв. м жилья. Это мало. Цены пойдут вниз только где-то локально, там где дофига понастроили.
Чуждый хичхакер
Взял ипотеку в регионе, потом "пришлось" ехать работать в Москву. Тут снимаю. Все равно в плюсе.
Понятно, что в другую сторону в России это не сработает
Если хочешь сменить место- сдаёшь хату и едешь. По деньгам смотришь чтобы аренда была на уровне твоего ежемесячного платежа.
Ну у меня было около 700 тысяч рублей собственных накоплений, я взял ипотеку на уровне котлована. Продал при сдаче строительства застройщиком за 1млн 200тысяс.
Взял в ипотеку на 25 лет квартиру за 3млн. Не самый центр Питера, но и не жопа. Изначально платил 15т. в месяц. То же что аренда. Вкидывая с зарплаты больше на понижение ставки довел до 10к. Сейчас квартира стоит около 3.5млн.
Так что в целом это работает.
взял ипотеку на уровне котлована
звучит как риск
Сейчас квартира стоит около 3.5млн
О_о у меня почему-то было представление (хз откуда), что квартиры в Питере раза в 2-2.5 дороже
3.5 млн в Питере, это 30квм в убитой вторичке на окраине. Новострой в границе КАД (не считая северо-запад), это около 21-24квм
3.5 млн в Питере, это 30квм в убитой вторичке на окраине.
Год назад может так и было. Сейчас за 3,5 и ниже в черте города можно купить разве что комфортабельные апартаменты (в которых даже не пропишешься) и великолепные студии < 20 квадрат, бывшие общаги или всякие приколы с документами. Сейчас и до 5 лямов толком приличных вариантов не найти. То ли все ждут, то ли все разбирают так быстро что я не успеваю на интересные варианты натыкаться.
Цены конечно поднялись, но на 10-20% максимум. Ни о каких скачках 3.5->5 речи нет
Ну в основном так и есть. Я живу на станции метро Обводный канал - это не окраина, но район так себе)
Тем не менее, за 10к в месяц, которые я плачу по ипотеке, я ничего более приличного в Питере бы и не снял.
Они дороже, скорее всего либо площадь очень маленькая, либо совсем далеко от центра
Неясный цвет
Проблема в том что таких людей мало.
То есть подавляющее большинство людей в стране живут в бабкиных хатах и в ус не дуют.
Почему бы и не снимать всю жизнь? Что в этом плохого?
Я бы так и снимал, если бы не появилась возможность купить без ипотеки.
До этого снимал лет 7.
Снять приличную однушку недалеко от центра в Москве можно за 30-35к.
Купить приличную однушку недалеко от центра стоит 7-9 млн.
Ну и получается, что за цену однушки можно 20 лет (!) за 35к снимать квартиры, легко сменяя местоположение, в случае, если район/город/страна надоест или попадется работа в другом месте, или еще чего. Найти хорошую квартиру с адекватными хозяевами не так уж и сложно сейчас.
Ну и если произойдет какой-то адок в стране можно опять же без больших потерь оперативно бросить все и уехать.
В случае с ипотекой вообще атас выходит по бабкам, я не понимаю, нахуя люди подписываются на эту кабалу, особенно лет на 10-20. как можно жизнь спланировать на 20 лет вперед? а если все-таки удается спланировать – нахуй вообще такая жизнь нужна, 20 лет на месте сидеть)
С учетом последних реалий, когда гражданские права и частная собственность ничего не значат, а у тебя во дворе запросто могут снести историческое наследие и вырубить прекрасный парк под очередную убогую многоэтажку пот "ПИК", я предпочту скорее снимать жилье, чем вгонять себя в ипотечный капкан, не имея возможности отсюда сбежать.
через 5-7 лет может надо будет съебывать в другую страну как беларусам, а тут люди ипотеку берут на 20 лет лол
хату можно продать с разрешения банка и вернуть большую часть денег. Но если за бугром бабок будет нормально то можно сдавать и докидывать и в конце получить хату
Хз, я нашел, друзья нашли, родственники нашли. Все как-то умудряются за 5-7 лет закрыть))
Интересная финансовая ситуация, когда есть возможность закрыть ипотеку за 5 лет, но не напрячься и выдать всю сумму без ипотеки со временем.
Ага :D И еще лет 5-6 жить на съемном жилье и кормить своими деньгами арендодателя?) Гораздо выгоднее платить деньги на свое жилье и обустраивать его.
Так и не понял, в чем обман? Цена квартир выросла? Так это естественно, в кризис и падение рубля всегда недвига растет, это не обман, это закон рынка, люди вкладывают бабло во что могут. Этот рост результат увеличивающегося спроса.
Видимо не смог донести.
Суть. Снижение ипотечной ставки на 1% привело к тому, что россияне ринулись покупать квартиры на 30% дороже.
Нет, общий кризис и падение курса рубля привело к этому. И каждый раз раньше приводило. А снижение ставки само по себе небольшой добавочный фактор. Это нормально, когда рубль дешевеет люди всегда ищут как от этого защитится. Встают очереди в обменники в другие валюты, растет спрос на недвигу.
Ну типа по телевизеру расеянам сказали "смотрите, ставка по ипотеке снизилась, так что бегите покупайте квартиры ПУТИН СНИЗИЛ СТАВКУ ПО ИПОТЕКЕ УРА". А по факту ставку снизили за счет бюджета гос-ва, т.е. по сути денег народа, а повышение цены россияне не заметили, окрыленные этим самым снижением ставок (это якобы демонстрирует рост спроса на фоне роста цен). Так что росиян набутылили. Таков посыл автора. Как на самом деле я не знаю
На самом деле переход на эскроу-счета и падение спроса в отрасли без поддержки государства вылился бы в то что половина застройщиков обанкротилась бы ещё вчера, а вторая половина сегодня.
Одинаковый магнит
А по факту ставку снизили за счет бюджета гос-ва, т.е. по сути денег народа
Денег у народа не убавилось же при этом, они по промышленной цепочке вниз пошли вместе с народными накоплениями. Типа у стройки мультипликатор большой, много заводов/рабочих/транспорта/добычи будет задействовано по пути. Много всяких кредитов по этому пути возьмут, прибыль получат. В некотором смысле стимулировать людей пустить деньги с депозитов в стройку выгодно.
Но я не экономист может не шарю чего
в кризис и падение рубля всегда недвига растет
Это не так. В прошлый кризис когда рухнул рубль, рынок недвижимости встал и я год продавал квартиру, постоянно снижая цену, чтобы быть по нижней планке рынка.
Похую в Москве или где. Если у людей нет денег, предложение превышает спрос и цена падает. Некоторые долбаебы могут наоборот поднять цену, сделав квартиру непродаваемой, но это проблемы долбоебов.
всегда недвига растет
За этот год цены на недвигу не поменялись особо, если не брать цены в ДС, там всегда спрос очень большой
С учётом двузначной инфляции и фиксированной ставке по ипотеке это правда.
В общем явно не на треть.
Вы к росту цены добавьте еще и качественный рост спроса. То есть если раньше вы могли взять в ипотеку квартиру за 2 млн., то при понижении ставки решили взять уже за 2.5 млн. Итог - ваш долг будет на 500 тыс. выше. При этом, велика вероятность, что вы не сможете выплачивать проценты по ипотеке в перспективе (доля плохих кредитов растет), а значит убыток банка будет не 2 млн., как в первом случае, а 2.5 млн.
Что значит убыток банка? А квартира куда денется? Банку и достанется
Только если таких квартир будет много, их ликвидационная стоимость упадет и продать ее банку будет затруднительно
Это всё ещё не убыток банка. Банк берёт квартиру дешевле минимум на первоначальный платёж, а потом ещё какое-то время платятся проценты и долг. Так что это далеко от убытка.
Взял "путинскую" ипотеку под 6.5% в Феврале, сейчас смотрю такую же квартиру в своем доме и цена выросла на 30%
это что за путинская ипотека в феврале, да еще и на дом, который год как сдан?
субсидирование под 6.5 с мая же работа